Attention!
Il ne revient pas à la Ville de démontrer ou de déclarer qu’une propriété bénéficie de droits acquis. Le fardeau de la preuve revient toujours à la personne (généralement la ou le propriétaire) qui affirme bénéficier d’un tel droit.
Droits acquis
Mise en garde
Le contenu de cette page Web ne constitue aucunement une liste exhaustive des règles prévues aux règlements. Il demeure la responsabilité de la requérante ou du requérant de se référer aux règlements municipaux ainsi qu’à toutes autres normes applicables, le cas échéant.
Votre propriété détient des droits acquis? Ceux-ci vous permettent de conserver une situation existante, même si elle ne respecte plus les nouveaux règlements. Ce principe repose sur l’idée qu’on ne peut remettre en cause des constructions ou des usages établis avant l’entrée en vigueur de nouveaux règlements, sauf si une disposition législative le prévoit expressément.
Construction dérogatoire
Il s’agit d’une construction non conforme à la réglementation d’urbanisme quant à son implantation, sa hauteur, ses dimensions, etc.
Protection par droits acquis
Une construction dérogatoire est protégée par droits acquis si :
- elle a été légalement conforme antérieurement;
- ces droits n’ont pas été perdus.
Reconstruction
Une construction dérogatoire, et qui est protégée par droits acquis, peut être reconstruite tel que l’existant sous certaines conditions.
Si la construction est un bâtiment principal ou une construction accessoire attenante, il peut être reconstruit aux conditions suivantes :
- Les travaux de reconstruction doivent débuter dans les 24 mois suivant la date de destruction du bâtiment.
- La dérogation n’est pas aggravée.
- Les travaux sont conformes aux normes de sécurité.
Si l’usage exercé dans le bâtiment principal est dérogatoire, et protégé par droits acquis, le délai est de 18 mois maximum pour reconstruire le bâtiment sans quoi les droits acquis sont perdus.
Perte des droits acquis
Les droits acquis à une construction dérogatoire sont perdus si la construction a été volontairement ou non :
- enlevée;
- démolie;
- autrement détruite.
Volet patrimonial
En cas de perte totale d’une propriété assujettie au PIIA – volet patrimonial et située dans un secteur d’intérêt patrimonial, vous n’aurez pas à reconstruire un nouveau bâtiment avec les matériaux et les techniques de l’époque.
Le projet pourra ainsi bénéficier des méthodes de construction et des normes contemporaines. Il faudra toutefois s’assurer que le nouveau bâtiment :
- soit de bonne qualité architecturale;
- participe à la préservation des caractéristiques;
- respecte l’ambiance du secteur par une intégration harmonieuse.
Il y a donc plusieurs concepts architecturaux possibles.
Rénovation, réparation ou entretien d’une construction dérogatoire
Les travaux de réparation ou d’entretien d’une construction dérogatoire qui est protégée par droits acquis sont autorisés.
Volet patrimonial
Lorsqu’une propriété assujettie au PIIA – volet patrimonial et située dans un secteur d’intérêt patrimonial, subit des dommages partiels extérieurs, mis à part certaines exclusions telles que des travaux de restauration, la règlementation visera à s’assurer de l’harmonisation du projet au bâtiment, par le bais d’objectifs et de critères. L’étude des projets se fait au cas par cas puisque chaque bâtiment possède son histoire, son évolution et ses caractéristiques propres. Suivant cette logique, on ne peut pas conclure, par exemple, que tout bâtiment assujetti devrait être recouvert de bois ou de brique ou d’un autre matériau prédéfini.
Modification ou déplacement d’une construction dérogatoire
- Une construction dérogatoire protégée par droits acquis peut être modifiée à la condition de ne pas aggraver son caractère dérogatoire.
- L’extension horizontale (au niveau du sol) d’un élément dérogatoire est considérée comme une telle aggravation et est interdite.
- L’extension verticale (en hauteur) d’un élément dérogatoire n’est pas considérée comme une aggravation de la dérogation.
- Une construction dont l’implantation est dérogatoire et protégée par droits acquis peut être déplacée si la dérogation n’est pas aggravée.
Usage dérogatoire
Il s’agit d’un usage non conforme à la réglementation d’urbanisme. Par exemple, un usage Habitation dans une zone Commerciale.
Un usage dérogatoire est protégé par droits acquis s’il a été légalement exercé antérieurement et si ces droits n’ont pas été perdus.
Protection par droits acquis
Un usage dérogatoire est protégé par droits acquis si :
- il a été légalement exercé antérieurement;
- ces droits n’ont pas été perdus.
Perte des droits acquis
Les droits acquis à un usage dérogatoire sont perdus si cet usage a :
- été abandonné;
- cessé;
- ou a été interrompu pendant une période de 18 mois consécutifs.
Les droits acquis sont perdus dès que l’usage est modifié pour le rendre conforme ou dès qu’il est remplacé par un usage conforme.
De plus, la perte de droits acquis à un usage principal entraîne automatiquement la perte de tels droits pour un usage complémentaire.
Les usages dérogatoires compris dans les groupes suivants, protégés par droits acquis, ne peuvent pas être étendus :
- C2 Commerce au détail et service sensible au transport de marchandise
- C3 Commerce au détail et de gros et service para-industriel
- C4 Commerce au détail et service de proximité pour les véhicules
- C5 Débit d’alcool
- C6 Commerce ou service sexuel ou érotique
- I2 Industrie
- I3 Industrie avec contrainte
- I4 Industrie lourde
- L4 Activité sportive extérieure avec contrainte
L’entreposage extérieur protégé par droits acquis ne peut être étendu.
Tout autre usage dérogatoire protégé par droits acquis peut être étendu aux conditions suivantes :
- L’extension ne peut dépasser 30% de la superficie occupée par l’usage lors de l’entrée en vigueur du présent règlement. Il peut y avoir plusieurs extensions, à condition que leur somme respecte le maximum de 30%.
- Les normes d’implantation les plus sévères prescrites dans la zone concernée, peu importe l’usage auquel chacune d’elles s’applique, sont respectées.
Zone agricole
Un usage dérogatoire Habitation, protégé par droits acquis et exercé dans une zone agricole, peut :
- être étendu sans limite si les normes d’implantation applicables dans la zone concernée sont respectées;
- être déplacé sur le terrain où il est exercé.
Un usage complémentaire à un tel usage dérogatoire Habitation peut être étendu sans limite.
Remplacement et déplacement
Un usage dérogatoire protégé par droits acquis :
- ne peut être remplacé par un autre usage dérogatoire, y compris par un autre usage de la même classe;
- peut être déplacé dans le bâtiment où il est exercé.
Un usage extérieur ne peut être déplacé.
Lots dérogatoires protégés par droits acquis
Un lot dérogatoire est un lot non conforme à la réglementation d’urbanisme. Ce dernier est protégé par droits acquis s’il a été légalement créé ou s’il a été temporairement conforme.
Pour en savoir plus, consultez le Règlement RV-2011-11-23 sur le zonage et le lotissement.
Enseignes dérogatoires protégées par droits acquis
Une enseigne dérogatoire est une enseigne non conforme à la réglementation d’urbanisme et comprend aussi son support ainsi que tous les éléments et accessoires qui leur sont rattachés.
Pour en savoir plus, consultez le Règlement RV-2011-11-23 sur le zonage et le lotissement.
Foire aux questions
Oui, si vous demandez les permis requis et que la résidence bénéficie d’un droit acquis.